A busca por fontes de energias renováveis vem estimulando o crescimento da geração distribuída de energia elétrica no mundo todo. No Brasil, em especial, as modalidades de autoconsumo remoto e geração compartilhada de fonte solar fotovoltaica vem crescendo exponencialmente e atraindo empreendedores para instalação e operação de usinas solares em imóveis rurais.

Todavia, a grande maioria dos empreendedores não se interessa em adquirir a propriedade das áreas em que suas usinas solares serão instaladas, optando por outras modalidades que garantam sua posse, cuja comprovação é necessária para a solicitação de acesso e conexão da usina à rede da Distribuidora da localidade em que será instalada.

De acordo com o artigo 6-A da Resolução Normativa n. 482/2012 da ANEEL, “a distribuidora não pode incluir os consumidores no sistema de compensação de energia elétrica nos casos em que for detectado, no documento que comprova a posse ou propriedade do imóvel onde se encontra instalada a microgeração ou minigeração que o consumidor tenha alugado ou arrendado terrenos, lotes e propriedades em condições nas quais o valor do aluguel ou do arrendamento se dê em reais por unidade de energia elétricas.”

Para se comprovar a propriedade de imóvel é muito simples, basta apresentar a matricula do imóvel à Distribuidora, mas fica a dúvida sobre o que a ANEEL pretende dizer com a expressão “documento que comprova a posse” do imóvel? Quais são as modalidades de contrato capazes de comprovar à distribuidora que o empreendedor tem a posse de um imóvel? A mesma norma faz alusão à locação e o arrendamento, mas ambas as modalidades contratuais são aplicáveis à atividade de geração distribuída de energia elétrica?

Por que é importante escolher a modalidade correta de contratação? Primeiramente, para que se cumpra o disposto no referido artigo 6-A da Resolução Normativa n. 482/2012, o que é fundamental para a conexão da usina solar ao sistema de distribuição de energia elétrica; em segundo lugar, para conferir segurança jurídica ao empreendimento.

Em áreas que se encontram em perímetro urbano, não há dúvida, o contrato a ser assinado entre o empreendedor e o proprietário do imóvel é o contrato de locação de imóvel regido pela Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, posto que nos termos do artigo 1º da referida lei “a locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei”.

A dúvida dos empreendedores acerca da celebração de contrato de locação ou de arrendamento surge quando a área em que será construída a usina solar encontra-se na zona rural: neste caso o correto seria arrendar a área com base no Estatuto da Terra e seu decreto regulamentador (Decreto n° 59.566/66) ou alugar a área com base na Lei do Inquilinato?

O arrendamento rural é “o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei”, conforme artigo 3º do Decreto nº 59.566/66.

Assim, para se caracterizar o arrendamento rural, é preciso que sejam cumpridos 2 (dois) requisitos: (i) o imóvel a ser arrendado esteja localizado em área rural ou tenha destinação rural, e (ii) o arrendamento tenha como objeto o exercício de atividade agropecuária ou agroindustrial.

Dito isso, mesmo estando a área em que se pretendem instalar a usina solar em zona rural, não sendo a atividade de geração de energia elétrica atividade agropecuária ou agroindustrial, o contrato assinado entre o proprietário da área e o empreendedor não deverá ser contrato de arrendamento, mas contrato de locação de imóvel.

Mas estando a área em que será instalada a usina solar em imóvel rural, é possível que o mesmo seja alugado com base na Lei do Inquilinato que, como acima informado, se aplica a imóveis urbanos? A resposta é sim, em razão do caráter comercial da atividade de geração de energia elétrica pode-se aplicar as disposições da Lei do Inquilinato referentes à locação comercial de imóvel urbano, não sendo relevante para isso o fato de área estar localizada em zona rural.

Isto é possível em razão da interpretação analógica da Lei do Inquilinato; para o direito, analogia é um método de interpretação jurídica que, diante da ausência de disposição específica em lei, aplica-se ao caso concreto dispositivo legal que regula situação semelhante.

Assim sendo, não havendo lei que regule a locação de imóveis rurais para fins comerciais, aplica-se a Lei do Inquilinato, posto que não é possível nestes casos aplicar o Estatuto da Terra pela falta de um dos elementos essenciais ao contrato de arrendamento – a atividade agropecuária ou agroindustrial.

Esta discussão já foi objeto do Parecer n° 001/2018 do Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais, órgão que uniformiza a interpretação de normas legais pelos Cartórios de Registo de Imóveis do Estado, que tratou especificamente da “transmissão da posse de imóvel rural para instalação de usinas de geração de energia fotovoltaica”. De acordo com o referido parecer, datado de 05/11/2018, “mesmo que seja rural o imóvel onde a usina será implantada, nota-se que a atividade nele exercida não será agropecuária. Isso caracteriza a locação de imóvel rural, para fins comerciais ou industriais, aplicando-se ao caso a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).”

Além dessa ser a modalidade correta de contratação, a locação da área sob a Lei do Inquilinato se mostra mais vantajosa para o empreendedor de geração distribuída, posto que o artigo 8º da lei outorga ao locatário direito de registrar o contrato de locação no cartório de registro de imóveis da comarca do imóvel, conferindo proteção contra terceiros adquirentes da área, que ficam obrigados a cumprir integralmente o contrato, fator importantíssimo para os empreendimentos de geração de energia solar fotovoltaica por exemplo, cujos contratos são de longa duração (geralmente superiores a 10 anos).

Outra vantagem importante conferida ao empreendedor pela Lei do Inquilinato está disposta em seu artigo 71, que confere ao locatário o direito de propor ação renovatória para renovar o contrato de locação nas mesmas condições do contrato original, evitado assim que o proprietário faça exigências abusivas para a sua renovação.

Diante do exposto, é fundamental que o empreendedor de geração distribuída busque assessoria especializada para analisar as questões relativas à estruturação jurídica de seus empreendimentos, para evitar problemas em relação ao investimento a ser feito sobre determinado terreno, no caso, a implantação de um sistema de geração distribuída de energia elétrica.

Matheus Santos é advogado do TRIBUCI Advogados, especializado na área de societário e contratos, formado em Direito pela Universidade de São Paulo – Faculdade de Direito do Largo de São Francisco, com LL.M. em Direito Societário e em Contratos pelo Insper – Instituto de Ensino e Pesquisa de São Paulo.

Renata Pitta é advogada do TRIBUCI advogados, especializada na área de contratos, imobiliário e proteção de dados, formada em Direito pela Universidade Salvador – UNIFACS, cursando LL.C. em Direito Empresarial no Insper – Instituto de Ensino e Pesquisa de São Paulo.